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淄博市房产管理局 耿衍飞
中共淄博市第九次代表大会提出了全面建设小康社会，加快建设经济强市的宏伟目标，明确了我市政治、经济、文化建设与发展的主要任务。全市的房管工作，应当站在服务、推动、实现全面建设小康社会，加快建设经济强市目标的高度，认真研究我市房地产市场发展的现状，客观分析存在的问题，抓住重点，强化措施，努力保持房地产市场的持续、快速、健康发展。为全面建设小康社会，加快建设经济强市，做出房管部门应有的贡献。
一、深刻认识住宅与房地产业在我市全面建设小康社会，加快建设经济强市中的重要作用
首先，加快住宅与房地产业的发展，提高居民的生活质量，是全面建设小康社会的重要任务。邓小平同志提出的“三步走”的战略目标，第一步和第二步是解决温饱问题。随着前两步战略目标的胜利实现，我国人均国民生产总值已接近1000美元，基本实现小康生活。温饱之后的需求重点必然转向住、行、教育等方面，2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已下降到37.9，住房消费已成为消费热点，住房需求也从满足生存，向“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”的舒适型转变。同时，随着住房货币化政策的实施，住房已不仅仅是一种消费品，它已逐步成为普通家庭的最大财产，对居民财富的积累有着重要的意义。因此，加快住宅业的发展是全面建设小康社会，实现“家庭财产普遍增加，人民过上更加富足生活”的重要内容。
其次，房地产业的快速发展是全面建设小康社会，加快建设经济强市的持续动力。过去20年我国经济发展的持续动力是与解决居民温饱问题相适应的轻工纺织业的高速增长。今后全面建设小康社会的持续动力，将是与之解决居民住、行问题相适应的住宅、汽车、教育、旅游等行业的发展。房地产业具有市场潜力大，产业关联度高，经济带动作用强的优势。从宏观看，扩大内需，促进住房消费将是我国经济发展的一个长期重要的战略方针。随着我市旧城改造，城市化进程的加快，西部新城区的开发，我市的房地产市场还将有巨大的发展空间。尤其是我市作为建材之乡，加快房地产业的发展，对于拉动经济增长，促进城市建设，就显得尤为重要。
二、清醒认识我市房地产市场发展的现状及存在的问题
自98年以来，在中央扩大内需，住房分配货币化和住房金融政策支持等多种因素的积极影响下，我市的房地产市场保持了持续快速发展的良好态势。1998年全市房地产市场交易面积为175.81万平方米，交易额达11.73亿元，2002年全市房地产交易面积为430万平方米，交易额达到45亿元；与此同时，张店城区新建商品房价格每年平均上涨在120-150元/m2左右，从98年初每平方米不到1000元，上涨到2002年底1800元/m2左右。住房消费已成为社会主要的消费热点之一，房地产业也成为社会关注的热点行业，它对促进城市建设，改善居民的居住条件，拉动我市经济增长都起到了重要作用。
但同时我们也应清醒的看到，经过几年的高速发展，我市的商品房销售增长速度已经回落，商品房空置率开始上升，个别楼盘过度炒作，市场局部出现了过热现象。现在一方面广大中低收入家庭住房需求非常强烈，但房价上涨过快，市场上中低档住房供应不足，另一方面，各种高档楼盘相继开盘，市场面临很大压力；一方面我市的商业并不十分景气，另一方面商业地产项目虚火旺盛，被炒作到天价。同时我市的房地产市场也出现了许多不规范的现象：如许多开发项目缺少资金，圈下地后，不办理商品房预售许可证，就进入市场公开销售，即卖“图纸”；有的开发商将集体土地上的房产卖给消费者，牟取暴利，冲击市场；有的商业地产项目过度炒作，吸引了大量的投资性购房，引发了“炒楼花”等投机行为等。
胡锦涛总书记在中央经济工作会议上强调指出要“继续遏制低水平重复建设，尤其要防止房地产过热，避免经济出现大的起伏”。最近召开的全国住宅与房地产业工作会也明确把“加强宏观调控，整顿规范房地产市场秩序；培育住房消费，加快经济适用住房建设”作为今年的工作重点之一。因此，根据新的形势和要求，围绕培育住房消费，加强宏观调控，今年全市房管部门要突出重点，全力抓好以下三个方面的工作：放开搞活住房二级市场，积极培育住房消费；加快经济适用住房建设，满足中低收入家庭住房需求；加强宏观调控，整顿和规范房地产市场秩序。
三、抓住重点，强化措施，努力促进房地产市场健康发展
㈠进一步放开搞活住房二级市场，积极培育住房消费
放开搞活住房二级市场对于盘活存量住房，带动增量需求，促进住房消费，具有十分重要意义。许多城市的经验也表明，搞活住房二级市场既是当前培育住房消费的重点，也是房地产持续发展的动力。今年我们要力争尽快出台《关于促进住房二级市场的意见》，并重点做好以下几项工作：
一是简化已购公房上市交易程序，取消房改部门，原产权单位的审批环节，取消原产权单位的优先购买权，进一步放开住房二级市场。二是在张店中心城区，建立功能完善，运作规范的统一的房地产交易市场，协调相关部门设立服务窗口，实现房产交易“一条龙”服务。三是积极与工商、公安、计生等部门协调，简化归并管理程序，发放统一的租赁证书。四是大力发展住房置业担保业务，促进个人住房消费贷款，进一步完善担保机制，规范经营行为，提高置业中心的抗风险能力和资信水平。五是借鉴北京、上海等城市的成功经验，积极探索开放住房三级市场，即公有住房使用权转让或转租。
㈡加强经济适用住房建设，满足城镇中低收入家庭的住房需求
今年，市政府确定的年内为群众办的15件实事中，有2件由房管部门来承担，分别是经济适用住房和金宅老年休养中心的建设。今年我们要认真协调落实经济适用住房的各项优惠政策，加大经济适用住房供应总量，全市年内要竣工完成13万m2，1450余套的经济适用住房建设任务。要重点抓好温馨家园小区建设，加大工作力度，争取用2年时间为1370户城镇中低收入家庭提供11.9万m2的住宅。要建立经济适用住房项目库，加大经济适用住房建设的管理力度，重点对销售对象、建设计划、销售价格、建设标准等方面搞好控制。要积极探索廉租住房建设，满足城镇最低收入家庭的住房需求。金宅老年休养中心的建设，要克服困难，采取有力措施，积极筹措项目资金，努力完成建设任务。
㈢加强宏观调控，整顿和规范房地产市场秩序
一是进一步贯彻落实国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》精神，加强执法队伍建设，加大执法力度，开展房地产市场专项整治，重点查处那些社会反映强烈，影响较大的案件，如非法销售，违法中介，无证租赁，不法拆迁，面积不实等案件，整顿、规范房地产市场秩序。二是加强对房地产评估机构的监管，严格房地产中介机构和中介人员市场准入制度，建立完善中介、评估机构信用档案，加强行业自律，开展放心中介活动。三是加强房地产抵押管理，规范商品房预售许可证发证秩序，推行商品房合同示范文本，改善住房消费环境。
今年是全面贯彻党的十六大精神的第一年，全市房管部门要在市委、市政府的正确领导下，进一步振奋精神，与时俱进，团结实干，努力开创房管事业新局面，为全市两个文明建设做出新的贡献。
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认清形势 抓住重点 努力促进我市房地产市场持续健康发展
