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解放思想，干事创业
率先实现房地产业跨越式发展
淄博市房产管理局 耿衍飞
市委工作会议提出了我市经济发展目标、经济结构布局、城市规划建设等方面的新战略、新思路，明确了在山东中部率先崛起，实现跨越式发展的奋斗目标。全市的房产工作应当站在服务、推动、实现这个目标的高度，认真研究房地产业在“率先崛起，跨越式发展”中的地位和作用，客观分析我市房地产业现状及存在问题，抓住重点，强化措施，努力实现房地产业跨越式发展，为淄博市率先崛起建设经济强市做出房管部门应有的贡献。
一、深刻认识住宅与房地产业在我市“率先崛起，跨越式发展”的重要地位和作用
在区域经济发展中，选择何种产业进行开发并以何种产业做为基础性、带动性的产业适度超前发展是很关键的。新一轮经济竞争中，最大特征就是以中心城市为核心的综合竞争力的大比拼，区域经济的快速增长，也主要是依靠中心城市的带动。因此，中心城市的大发展就成为区域经济发展的关键任务。这其中城市建设（包括房地产业）无疑又是中心城市发展的重中之重。市委工作会议确定要规划建设100平方公里的新城区，提高中心城市的辐射带动作用。联系上海浦东开发的成功经验，正确而理性的认识和看待房地产业在我市“率先崛起，跨越式发展”的重要地位和作用，并采取相应的措施就显的十分必要和迫切。
㈠房地产业在上海浦东开发中的重要作用。
1990年上海浦东开发、开放以来，十几年的时间浦东已根本上完成了一个国际化、现代化新型城市的再造和重塑。这其中，房地产业扮演了举足轻重的“四点”作用。
一是，新区功能形象开发的立足点。浦东最先启动的陆家嘴、金桥等重点开发区域都以“以地招商”开发策略为起步，引进了大批外资进行房地产开发，房地产业为整个浦东开发拉开了实质性帷幕。直到1995年，新区基础开发初显规模，城市形象初步树立后，信息、汽车、生物等支柱产业才相继跟进发展。
二是，投资动力和产业增值的增长点。上海浦东开发至1997年8年间，累计完成固定资产投资1730亿元，其中直接用于土地开发和房屋建设的投资有650亿元，占37.8%；1997浦东房地产增加值达48亿元，约占浦东GDP比重的8%，人均创造的增加值仅次于金融业排到第二位。
三是，实现土地价值，扩大招商引资的着眼点。浦东开发充分用足用活“以地招商”、“以楼招商”的开发策略，努力实现土地的利用价值，运用不断产生的城市功能和独特的政策优势，不断实现招商引资，走出了一条与银行、外资、资本市场联姻的路子。
四是，国内外投资者的关注焦点。在上海浦东开发的各类投资中，房地产业占了很大比重，其中陆家嘴地区的高档楼宇外资约占一半。
㈡房地产业应在我市“率先崛起，跨越式发展”中起到十分关键的作用。
房地产业具有产业关联度高，带动作用强，经济总量大的产业优势，应在我市新城区建设，跨越式发展中起到“基础性”的带动作用。
第一，房地产业是推进城市建设的直接推动力。城市建设必须彻底把传统以资源开发为导向的思路，改变为市场为导向的思路，更多的依靠市场的力量吸引投资，让效率、效益较高的房地产业适度超前发展，可以成为城市建设的直接推动力。
第二，加快发展房地产业有利于迅速带动城市基础设施建设，增强城市功能。房地产业的快速发展可以优化城市资源配置，特别是城市用地结构的配置；可以推动旧城改造和新区连片开发；可以为城市基础设施建设，旧城改造筹集大量的资金，从而改善城市环境，增强城市功能。
第三，加快房地产业发展，有利于拓展城市发展空间，加快城市化进程。市委工作会议确定到2001年我市的城市化水平要达到60%，城市化的实质是随着经济的发展，大批的人口向城市集中，经济和社会事业也向城市集中。房地产业的发展可以迅速扩大中心城区的城市规模，增强城市的吸引力和容纳能力。
综上，房地产业应当在我市“率先崛起，跨越式发展”中处于先导产业的地位，通过适度率先发展，带动相关产业发展，逐步成为我市国民经济支柱产业。
二、客观分析我市房地产业发展的现状
1998年以来，在中央扩大内需，住房分配货币化和住房金融政策支持等多种因素的积极影响下，我市房地产业已连续六年保持了跨越式发展的良好态势。
一是房地产市场供需两旺。1998年全市房地产交易面积为175.81万平方米，交易额达11.73亿元，2002年分别达到了430万平方米，45亿元，今年上半年1-6月则达到了300万平方米和28亿元，分别比上年同期增长150%和107%。与此同时房地产开发投资、商品房竣工面积也保持了高速增长；二是商品房销售价格逐年攀升。张店城区新建商品房价格每年平均上涨120-150元/平方米左右，从1998年初每平方米不到1000元，上涨到今年上半年的1800元/平方米左右。
经过几年的快速发展，住房消费已成为社会主要的消费热点之一，房地产业已成为社会关注的热点行业，它对带动相关产业的发展，拉动我市的经济增长起到了重要作用。就整体而言，近几年的房地产热是需求拉动增长的实实在在的“热”，还没有超前于我市经济发展水平和社会有效需求，并不存在“虚热”和“泡沫”。但是，几年的高速发展我市的房地产市场也积累了许多问题，如土地价格、商品房价格上涨较快；住房二级市场不够活跃；适应中低收入家庭的低档住宅供应不足；市场比较混乱，存在许多不规范现象等等。
三、“率先崛起，跨越式发展”的目标为我市房地产业发展开拓了广阔的发展前景
市委工作会议确立了今后一个时期，要以提前全面建设小康社会，提前基本实现现代化为总目标，并对我市经济发展目标、经济结构布局、城市规划建设等方面提出了新的思路，这为我市房地产业下一步发展开拓了广阔的发展前景。具体说，住宅与房地产业应满足下面几个方面的需要。
㈠国民经济快速发展的需要。
市委工作会议确定，到2010年全市GDP将超过2000亿元，2020年将达到4200亿元，房地产业应当为此做出更大的贡献。过去20年，我国经济持续发展的动力是与解决居民温饱问题相适应的轻工纺织业的高速增长。今后全面建设小康社会的持续动力，将是与之解决居民住行问题相适应的住宅、汽车、教育、旅游等行业的发展。从宏观看扩大内需，促进住房消费，将是我国经济发展的一个长期重要战略方针，因此今后相当长的一段时期，市场对住宅消费将保持旺盛的需求，并将为拉动我市经济快速增长做出新的贡献。
㈡城市建设快速发展的需要。
到2010年全市城区规划面积达800平方公里，城市化水平将达到60%。旧城改造、新城区开发、城市化进程的加快，都给我市住宅与房地产业的发展带来了巨大的想象空间。如果2010年中心城区人口达到100万人，按目前人均居住面积14平方米计算，那么仅满足新增人口，中心城区就需要建设近千万平方米的住宅。
㈢提前建设小康社会的需要。
“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”作为全面建设小康社会的重要内容，房地产业将承担着比以往更重要的任务。随着住房货币化政策的实行，住房已逐步成为居民家庭财产中最重要的组成部分，它对居民财富的积累有着重要的意义。“小康不小康，关键看住房”，现在住房需求应该从满足生存向“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”的舒适型转变，但我市的住房水平距离这个要求还相差甚远。
从上分析，我市的住宅与房地产业在较长一段时期仍有巨大的发展空间，完全有可能率先实现跨越式发展。
四、加快房地产业发展的几点建议
1、高度重视房地产业在我市“率先崛起，跨越式发展”中的重要地位和作用，切实把它做为先导性、支柱产业来发展，纳入我市整体发展战略的统筹规划中。
2、放开搞活住房二级市场，盘活数量巨大的存量住房，以存量的流动带动增量的增长，逐步形成以旧换新，以小换大的良性住房梯度消费。
3、加快经济适用住房建设，满足中低收入家庭住房需求。
4、加强房地产市场宏观调控，加大执法力度，整顿、规范房地产市场秩序。
5、做好新城区和中心城区的房地产规划，充分发挥土地一级市场的基础性作用，坚持以住宅建设为中心，带动整个产业发展。
6、加大地产项目招商引资力度，提高整体开发水平；培育大型房地产开发集团，促进房地产业走上规模化、集约化的道路。
7、加强拆迁管理，规范拆迁程序，促进旧城改造和新区开发。
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解放思想，干事创业率先实现房地产业跨越式发展
